Interviews

Ingmar Behrens, Generalsekretär des German Council of Shopping Places.

Foto: GCSP / Jörn Wolter

Die Retail- und Handelsimmobilienbranche bewegt sich: Standorte müssen relevanter, Innenstädte vielfältiger und die Zusammenarbeit zwischen Mietern, Vermietern und Kommunen neu gedacht werden. Im Vorfeld des German Council Congresses KLARTEXT spricht Generalsekretär Ingmar Behrens darüber, was sich jetzt ändern sollte – und warum die Zukunft des Handels vor allem eine Frage von Verantwortung und Umsetzung ist.

HI HEUTE: Beim German Council Congress KLARTEXT geht’s auch in diesem Jahr um die Themen, bei denen die Branche nicht um den heißen Brei herumreden sollte. Wo sehen Sie aktuell den größten Klärungsbedarf in Handel und Handelsimmobilien?

Ingmar Behrens: Wir müssen endlich aufhören, über die Zukunft des Handels so zu sprechen, als gäbe es nur die eine Zukunft des Handels, die sich an „früher war alles besser“ orientiert. Die Zeiten, in denen man mit einem guten Standort, einem starken Ankermieter und einem langfristigen Mietvertrag automatisch ein funktionierendes Geschäftsmodell hatte, sind vorbei. Die eigentliche Frage lautet heute: Was macht einen Standort für Menschen relevant – und wer übernimmt dafür Verantwortung? Das betrifft den Händler genauso wie den Eigentümer, die Kommune und letztlich auch die gesamte Stadtgesellschaft.

Wir müssen deshalb über drei Dinge Klartext reden: erstens über die Qualität von Standorten – denn nicht jede Fläche wird in Zukunft noch Handelsfläche sein. Zweitens über neue wirtschaftliche Modelle zwischen Mietern und Vermietern. Und drittens über die Rolle der Innenstädte. Eine Innenstadt kann nicht allein vom Einzelhandel leben. Sie muss ein attraktiver Ort zum Einkaufen, Arbeiten, Wohnen, Essen, Erleben und Begegnen sein. Die gute Nachricht ist: Der Markt zeigt durchaus Stabilisierungstendenzen. Aber diese Stabilisierung ist selektiv. Gute Lagen und gute Konzepte funktionieren, schwächere Lagen geraten weiter unter Druck. Das ist keine Krise des Handels insgesamt – es ist mehr eine Krise der Beliebigkeit.

HI HEUTE: Ein Highlight des diesjährigen Programms ist H&M-Deutschlandchefin Oldouz Mirzaie. H&M setzt ausdrücklich auf die Verbindung von stationärem Geschäft und Onlinehandel und spricht von „lokaler Relevanz“. Ist das aus Ihrer Sicht ein Modell für die Zukunft des stationären Handels – oder muss sich die Branche noch grundsätzlicher neu aufstellen?

Ingmar Behrens: Ja – aber ich würde sogar noch einen Schritt weitergehen: Der Store muss vom Verkaufsort zum relevanten Kontaktpunkt für den Konsumenten werden. Die spannende Erkenntnis bei H&M ist ja gerade nicht „online plus stationär“, sondern die Verbindung beider Welten. Ein Kunde denkt nicht in Vertriebskanälen. Er denkt: Ich möchte dieses Produkt, an diesem Ort, zu diesem Zeitpunkt und auf meine Weise.

Der Store kann dabei Dinge leisten, die ein Online-Shop nicht kann: Inspiration, Beratung, unmittelbares Erleben, soziale Interaktion und eine Beziehung zur lokalen Community. Umgekehrt kann das Digitale die Reichweite, Verfügbarkeit und Bequemlichkeit massiv erhöhen. Aber: Ein schöner Store allein ist noch keine Zukunftsstrategie. Wenn das Sortiment austauschbar ist und der Standort keine Aufenthaltsqualität besitzt, die Mitarbeit auf der Fläche unmotiviert und nicht kompetent genug sind, wird auch ein modernisierter Store nicht dauerhaft helfen. Die eigentliche Zukunftsformel lautet deshalb für mich: global skalieren, aber lokal relevant sein. Genau dort liegt eine der großen Chancen des stationären Handels.

HI HEUTE: Mit dem Blick auf die 16- bis 29-Jährigen nimmt KLARTEXT erstmals sehr konkret die nächste Konsumentengeneration in den Fokus. Was können Handelsunternehmen und Eigentümer über diese Generation lernen, das für ihre heutigen Standort- und Konzeptentscheidungen relevant ist?

Ingmar Behrens: Dass wir sie nicht als Zielgruppe, sondern als neue Normalität verstehen müssen. Diese Generation blickt in vielen Teilen sorgenvoll auf das heutige Chaos in Natur, Gesellschaft und Wirtschaft und fragt sich was ihnen hinterlassen wird. Das ist die eine Entwicklung. Sie ist zudem die erste Generation, die nicht mehr selbstverständlich zwischen online und offline unterscheidet. Für sie ist es normal, sich digital inspirieren zu lassen, Preise zu vergleichen, Bewertungen zu lesen, Produkte online zu bestellen und trotzdem in einen Store zu gehen – wenn dieser Besuch einen Mehrwert bietet.

Das verändert die Standortlogik fundamental. Wir dürfen nicht mehr nur fragen: Wie viele Menschen kommen hier vorbei? Wir müssen fragen: Warum sollten sie hier bleiben, wiederkommen und diesen Ort anderen Leuten empfehlen? Und da geht es nicht nur um Handel. Gastronomie, Freizeit, Kultur, Services, Community und öffentlicher Raum werden Teil des Standortprodukts. Für Eigentümer heißt das: Wir müssen Immobilien stärker als Plattformen denken und weniger als Ansammlung vermietbarer Quadratmeter. Für Händler heißt es: Der Store muss einen Grund liefern, physisch zu kommen. Wer diese Generation heute richtig versteht, baut deshalb nicht einfach einen schöneren Laden. Er baut relevantere Orte und bezieht alles Aspekte dieser Generation mit ein.

HI HEUTE: „High Noon oder Happy End?“ lautet provokant die Überschrift zur Diskussion zwischen Vermietern und Mietern. Ist das Verhältnis tatsächlich an einem kritischen Punkt – oder entstehen gerade neue Formen der Zusammenarbeit, weil beide Seiten erkannt haben, dass die alten Geschäftsmodelle nicht mehr funktionieren?

Ingmar Behrens: Es ist an einem Wendepunkt. Und Wendepunkte sind zunächst einmal unbequem. Das alte Modell – der Eine stellt die Fläche bereit, der Andere zahlt Miete, und Beide optimieren jeweils ihr eigenes Geschäft – funktioniert offenbar immer weniger. Wenn der Händler wirtschaftlich unter Druck steht, kann der Eigentümer nicht dauerhaft so tun, als hätte das mit der Immobilie nichts zu tun. Und umgekehrt kann ein Eigentümer nicht jede konzeptionelle Schwäche des Mieters kompensieren. Wir brauchen deshalb mehr gemeinsame Verantwortung für den Standort.

Das bedeutet auch, dass Mietverträge flexibler werden und beide Seiten stärker über Umsatz, Frequenz, Investitionen, Laufzeiten und Nutzungskonzepte sprechen müssen. Mietanpassungen können ein Instrument sein, aber sie ersetzen keine Standort- und Konzeptstrategie. Die Zukunft gehört nicht dem stärkeren Verhandlungspartner, sondern dem besseren Partnerschaftsmodell.

HI HEUTE: Auch die Stadtentwicklung spielt 2026 eine wichtige Rolle, unter anderem mit Düsseldorfs Oberbürgermeister Stephan Keller und der Frage „Statt warten: Stadt machen“. Wo muss aus Ihrer Sicht tatsächlich schneller gehandelt werden, damit Handel und Innenstädte nicht weiter auseinanderlaufen?

Ingmar Behrens: Im Zusammenspiel von Mieter und Vermieter ist die Stadt der Dritte im Bunde. Ihr „gehört“ die Infrastruktur, sie ist für das Stadtbild verantwortlich. Daher gilt für die Städte: Es muss eigentlich überall dort gehandelt werden, wo seit Jahren bekannt ist, was zu tun wäre. Wir brauchen weniger Strategiepapiere und mehr Umsetzung. Dazu gehören schnellere Genehmigungsverfahren, flexiblere Nutzungsmöglichkeiten, eine bessere Erreichbarkeit, attraktive öffentliche Räume und vor allem ein professioneller Umgang mit Leerständen. Ein ehemaliges Warenhaus kann nicht fünf Jahre leer stehen, weil fünf Behörden aufeinander warten. Eine Erdgeschossfläche kann nicht jahrelang ungenutzt bleiben, weil das Baurecht eine sinnvolle Zwischennutzung erschwert oder eine Sortimentsänderung dem Stadtrat „problematisch“ erscheint. Und eine Innenstadt kann nicht gleichzeitig weniger Handel haben und annehmen, dass dadurch automatisch mehr Aufenthaltsqualität entsteht. Stadtentwicklung muss wieder unternehmerischer werden.

HI HEUTE: KLARTEXT will ausdrücklich reale Erfahrungen, anwendbare Lösungen und auch polarisierende Impulse liefern. Woran erkennen Sie bei einem GC-Congress-Beitrag den Unterschied zwischen einer interessanten These und einem Ansatz, der für die Branche tatsächlich relevant werden kann?

Ingmar Behrens: Eine interessante These erzeugt Applaus. Ein relevanter Beitrag verändert danach eine Entscheidung. Für mich muss ein guter Beitrag mindestens drei Dinge leisten: Er muss erstens eine unbequeme Wahrheit aussprechen. Zweitens muss er zeigen, was daraus konkret folgt. Und drittens muss er glaubwürdig machen, dass jemand das bereits ausprobiert hat. Ich brauche keine zwanzig Folien darüber, dass sich der Handel verändert. Das wissen wir.

Ich möchte wissen: Was haben Sie anders gemacht? Was hat funktioniert? Was hat nicht funktioniert? Was hat es gekostet? Was würden Sie heute anders machen? Genau deshalb ist KLARTEXT für mich mehr als ein Titel. Ein guter Beitrag darf polarisieren. Er darf auch einmal eine Position vertreten, der ich widerspreche. Entscheidend ist, dass dahinter Erfahrung, Substanz und eine Konsequenz für die Praxis stehen. Wenn jemand den Saal verlässt und sagt: „Das sehe ich anders – aber darüber muss ich morgen mit meinem Team sprechen“, dann war es ein guter Beitrag.

HI HEUTE: Was wünschen Sie sich für den kommenden Event?

Ingmar Behrens: Ich wünsche mir weniger Beruhigung und mehr Bewegung. Wir brauchen keinen Kongress, auf dem wir uns gegenseitig bestätigen, dass die Branche vor großen Herausforderungen steht. Das wissen alle. Ich wünsche mir einen Kongress, nach dem die Teilnehmer mit drei Dingen nach Hause gehen: einer neuen Erkenntnis, einer kontroversen Frage und einer konkreten Idee, die sie am Montag ausprobieren können.

Und ich wünsche mir, dass wir die Lagerlogik ein Stück weit überwinden. Vermieter gegen Mieter, Stadt gegen Handel und Immobilienwirtschaft, stationär gegen online – diese Gegensätze helfen uns nicht weiter. Die entscheidende Frage ist nicht mehr, wer Recht hat. Die entscheidende Frage ist, wer bereit ist, Verantwortung für den Standort zu übernehmen. Wenn KLARTEXT dafür sorgt, dass wir nicht nur über Veränderung sprechen, sondern uns gegenseitig dazu bringen, sie tatsächlich umzusetzen, dann hat der Kongress seinen Zweck erfüllt.