Mixed-Use / Quartiere

So soll das zukünftige „Blau.Quartier“ nach Fertigstellung in rund zehn Jahren aussehen.

Foto: ASTOC ARCHITECTS AND PLANNERS

Transformation der Innenstädte ist beileibe kein neues Thema, Stadtentwicklung eine permanente Herausforderung für die kommunalen Verantwortlichen und die Immobilienbranche. Allerdings sind die Anforderungen in den vergangenen Jahren noch einmal deutlich gestiegen. Es gilt nicht mehr nur, den sich verändernden Bedürfnissen der Menschen, der Wirtschaft und der Kommunen vor Ort zu folgen. Vielmehr setzen die Themen Nachhaltigkeit und Klimaschutz übergeordnete Punkte ins Pflichtenheft. Wie echte Transformation trotzdem funktionieren kann, zeigt ein Projekt, das derzeit in Ulm zu Realisierung ansteht: Aus einem Einkaufszentrum wird ein neues, gemischt genutztes Quartier. 

Mitte der 90er Jahre eröffnet, ist das Blautalcenter eines der größten Einkaufszentren im süddeutschen Raum. Bei einer Gesamtfläche von rund 44.000 qm sind etwa 37.000 qm als Verkaufsfläche ausgewiesen. Das Grundstück, auf dem das Gebäude steht, umfasst mehr als sechs Hektar. Das Einkaufszentrum galt seinerzeit mit mehr als 100 Geschäften als Einkaufsparadies und erfreute sich einer hohen Kundenfrequenz. Aber im Laufe der Jahre ließ die Attraktivität nach, Mieter zogen aus, Leerflächen waren die Folge. In den Jahren 2012 bis 2015 wurde das Blautalcenter nochmals aufwendig umgebaut und saniert, aber auch das verhinderte den schrittweisen Anstieg des Leerstands nicht. Am Ende waren rund 40 Prozent der Verkaufsfläche betroffen. Schließlich trennte sich der vormalige Eigentümer von dem Objekt. Nun kümmert sich ein Joint Venture der Berliner DLE Land Development und des in Münster beheimateten, auf großvolumige Einzelhandelsimmobilien spezialisierten Projektentwicklers HLG Real Estate um die Konversion des Shopping Centers. Die DLE Land Development ist ein Investor, der sich auf zukunftsorientierte Quartiersentwicklung fokussiert. 

Die Größe des Grundstücks von mehr als 60.000 qm, die riesige Tiefgarage und die ausgezeichnete Anbindung an den ÖPNV gaben Raum für ungewöhnliche Ideen. Das Konzept „Blau.Quartier“ entstand. 

In einem Zeitraum von rund zehn Jahren soll nun ein neues Stadtquartier entstehen. Ein bunter Mix aus Wohnungen, Sozial- und Freizeitangeboten sowie Büros ist vorgesehen. Ein kleiner Teil des heutigen Einkaufszentrums wird den Einzelhandel zur Nahversorgung beherbergen. Vor allem aber die zukünftige Wohnnutzung ist in Zeiten des Mangels eine wesentliche Komponente. Etwa 1.000 Einheiten unterschiedlicher Größe sollen zukünftig rund 2.000 Menschen ein Zuhause geben; für die boomende Stadt Ulm, Standort einer Universität und großer Technologieunternehmen, eine willkommene Aussicht. Die unmittelbare Nähe zum Ulmer Stadtregal, ein auf einem ehemaligen Werksgelände von Magirus-Deutz entstandenes gemischt genutztes Ensemble, sorgt für die harmonische Einbettung des Blau.Quartiers ins Stadtbild.

Ein besonderes Augenmerk wird bei der Transformation auf das Thema Nachhaltigkeit gelegt, sowohl bei der Projektrealisierung selbst als auch beim späteren Betrieb. So soll bei der Umgestaltung des Areals möglichst viel von der Bestandsbebauung wiederverwendet werden. Das betrifft nicht nur den teilweisen Erhalt von Unter- und Erdgeschoss, sondern auch die Nutzung bereits vorhandenen Materials zur Erstellung neuer Gebäude und Einrichtungen. Bis zu 20 Prozent der Baumasse soll im Rahmen der Konversion zurückgeführt werden und die CO2-Emissionen spürbar senken. Auch die Ausgestaltung der Freiflächen rund um die geplanten Wohneinheiten zielt auf die Themen Umweltverträglichkeit und Klimaschutz. So werden aktuell versiegelte Flächen im Rahmen der Umgestaltung entsiegelt und aktive Maßnahmen zur Speicherung und Nutzung von Regenwasser vorgesehen. Ziel ist ein selbsttragendes System, das ohne die Entnahme von Grundwasser die Bewässerung des neuen Quartiers sicherstellt. Hinzu kommt der großflächige Einsatz von Photovoltaik und Dachbegrünungen. Auch den sozialen Komponenten einer attraktiven Wohnumgebung wird mit dem Konzept Rechnung getragen. Mit einem ausgewogenen Mix quartiersbezogener Dienstleistungen – wie etwa Angeboten aus den Bereichen Gastronomie, Gesundheitsvorsorge und Bedarfe des täglichen Lebens – sollen auch eine Kindertagesstätte und ein Mobility Hub mit umfangreicher Infrastruktur für E-Mobilität für gute Lebensqualität und eine lebendige Atmosphäre sorgen. Zudem soll das Gesamtquartier auch davon profitieren, dass durch die Nutzung der enormen Tiefgaragenflächen große Teile des Individualverkehrs zukünftig unterirdisch fließen werden.