Shopping Center

Westfield Überseequartier in Hamburg nimmt im Report eine Sonderrolle ein.

Foto: URW / Moka Studio

Die deutschen Shopping Center stehen aus Sicht ihrer Mieter weiter unter Druck. Im Shopping Center Performance Report Deutschland (SCPRD) 2026 verschlechtert sich die durchschnittliche Bewertung von 2,76 auf 2,90. Damit erreicht sie wieder das Niveau der Jahre 2022 und 2023.

Die Bewertung erfolgt nach Schulnoten. Besonders kritisch beurteilen die befragten Filialisten steigende Kosten durch Indexmieten und Mietnebenkosten. Grundlage der Untersuchung sind rund 3040 Einzelbewertungen von 73 Filialisten zu 400 Shopping Centern. In das Gesamtranking fließen 222 Center mit mindestens fünf Bewertungen ein.

Kosten und Frequenz

„Die guten Standorte behaupten sich, während schwächere Center immer stärker unter Kosten-, Frequenz- und Wettbewerbsdruck geraten“, sagt Dr. Joachim Will, Geschäftsführer der Wirtschaftsberatung ecostra. Ecostra führt die Untersuchung seit 2011 jährlich durch. Nach Einschätzung von Will reichen attraktive Architektur und Nutzungskonzepte zunehmend nicht mehr aus. Entscheidend sei vielmehr, welchen wirtschaftlichen Ertrag ein Center seinen Mietern ermögliche und wie gut sein Angebot auf die Nachfrage im jeweiligen Einzugsgebiet ausgerichtet sei.

Wechloy vorn

Das Famila Einkaufsland Wechloy in Oldenburg erreicht erstmals die Spitzenposition und kommt auf eine Bewertung von 1,30. Dahinter folgen der Citti-Park Kiel mit 1,55 und das Alexa Berlin mit 1,65. Das Südring-Center Paderborn und das Lago Konstanz teilen sich mit jeweils 1,67 den vierten Rang. Große Center werden von den Mietern weiterhin besser bewertet. Standorte mit mehr als 40.000 Quadratmetern Geschäftsfläche erreichen durchschnittlich 2,63. Mittlere Center kommen auf 3,00, kleinere auf 3,05. Bei jüngeren Standorten fällt die Bewertung deutlich schwächer aus. Für Center, die ab 2021 eröffnet wurden, liegt der Durchschnitt bei 3,66. Kein Standort dieser Altersgruppe schafft es unter die Top 20.

Ausnahme Hamburg

Eine Ausnahme bildet das neu entwickelte Westfield Überseequartier in Hamburg. Bei seiner erstmaligen Berücksichtigung im SCPRD erreicht es eine Durchschnittsbewertung von 2,38. Neue Center schneiden im SCPRD üblicherweise zunächst schwächer ab. Sie müssen sich in einem häufig bereits etablierten Wettbewerbsumfeld positionieren und eine stabile wirtschaftliche Entwicklung für ihre Mieter aufbauen. „Die Zukunft wird zeigen, ob es dem Westfield Überseequartier gelingt, diese Position zu behaupten oder sogar noch zu verbessern“, sagt Thomas Terlinden, verantwortlicher Projektleiter bei ecostra. Neue Center hätten es weiterhin schwer, sich dauerhaft im Markt zu etablieren. Konzeptqualität, Standortintegration und die wirtschaftliche Perspektive der Mieter müssten daher bereits bei der Entwicklung stärker berücksichtigt werden.

Indexmieten im Fokus

Als größte Probleme nennen die Mieter steigende Mietkosten durch Indexmieten mit einer Bewertung von 1,64 sowie steigende Mietnebenkosten mit 1,65. Es folgen Konsumzurückhaltung mit 1,71 und Kundenfrequenz mit 1,88. Knapp 80 Prozent der Befragten wünschen sich eine stärkere Kopplung der Miete an den tatsächlichen Umsatz ihrer Filiale. Rund zehn Prozent lehnen dies ab. Zugleich erwarten die Mieter mehr Unterstützung durch das Centermanagement. Genannt werden insbesondere flexiblere Mietmodelle, Veranstaltungen und Maßnahmen zur Steigerung der Kundenfrequenz. Auch digitale Promotion, Social Media sowie Daten- und Frequenzaktivitäten spielen eine Rolle. „Starre Kostenstrukturen werden im schwierigen Konsumumfeld bei der Mieterakquisition zum Wettbewerbsnachteil“, sagt Will. Gefragt seien flexible Modelle und ein Centermanagement, das gemeinsam mit den Mietern an Frequenz, Umsatz und Standortqualität arbeite.

Expansion geht weiter

Von einem generellen Rückzug des Einzelhandels kann dennoch keine Rede sein. Die befragten Filialisten planen in den kommenden zwölf Monaten durchschnittlich 7,9 Neueröffnungen. Dem stehen 4,0 geplante Schließungen gegenüber. Die Unternehmen optimieren damit ihre Standortportfolios weiter. Für Shopping Center bleibt die Nachfrage nach Flächen bestehen, zugleich steigen die Anforderungen an die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der Standorte.

Markt teilt sich

Der SCPRD 2026 zeigt eine zunehmende Differenzierung im deutschen Shopping-Center-Markt. Während etablierte und gut bewertete Standorte ihre Positionen behaupten, geraten schwächere Center stärker unter Kosten-, Frequenz- und Wettbewerbsdruck. Für Eigentümer, Betreiber und Investoren gewinnt damit neben der Attraktivität der Flächen die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit eines Centers für seine Mieter weiter an Bedeutung.