Zahlen & Studien

Luxusmeilen wie die Maximilianstraße in München sind weiterhin gefragt.

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Die anhaltende Attraktivität der etablierten Luxusstandorte in Europa führte im Jahr 2023 zu 107 Neueröffnungen auf 20 entsprechenden Einkaufsstraßen in 16 Städten in zwölf Ländern, so der erste European Luxury Retail Report von Cushman & Wakefield (C&W). Die Luxuseinzelhandelsmärkte zeigen sich laut Untersuchung resilient, was auch auf die Rückkehr konsumfreudiger Touristen nach Europa zurückzuführen ist.

Fast 70 Prozent der Neueröffnungen im Luxusbereich entfielen auf die Segmente Bekleidung, Schuhe und Accessoires. Ein Drittel aller Eröffnungen erfolgte durch die Marken von LVMH, Kering und Richemont, was die Stärke der größten Konzerne verdeutlicht. Wie breit gefächert der Markt ist, zeigt die Tatsache, dass rund 60 andere Marken und Unternehmen für den verbleibenden Teil aller Eröffnungen verantwortlich waren.

Stationärer Handel von Bedeutung

Tina Reuter, Head of Germany von C&W, erläutert: „Es hat sich bestätigt, dass stationäre Geschäfte für den Luxuseinzelhandel nach wie vor von entscheidender Bedeutung sind. High-End-Einzelhändler haben seit langem die Wichtigkeit der Markenbindung durch das persönliche Erlebnis vor Ort im Ladengeschäft erkannt, und wir sehen, dass sich diese Fokussierung weiter fortsetzt. Einzelhändler versuchen zunehmend, ihre Marken in immer mehr Bereiche des täglichen Lebens ihrer Kunden zu integrieren.“

Flächenverfügbarkeit begrenzt

Eine Herausforderung, mit der die Einzelhändler konfrontiert sind, ist die begrenzte Verfügbarkeit freier Flächen an vielen Schlüssel-Luxusstandorten. Von den im Bericht betrachteten 20 Straßen haben 16 eine Leerstandsquote von weniger als 5,0 Prozent, davon sieben ohne jeglichen Leerstand. In Verbindung mit der hohen Anmietungsaktivität der Einzelhändler hat dies das Mietwachstum in den Luxus-Hauptgeschäftsstraßen angetrieben. Mit 3,0 Prozent im Jahr 2023 war das durchschnittliche Mietwachstum auf Europas Luxuseinzelhandelsstraßen fast doppelt so hoch wie der europäische Durchschnitt von 1,6 Prozent für Top-Einkaufsstraßen.

Die drei Schlüsselmärkte

Geografisch gesehen erfolgten über 40 Prozent der erfassten Geschäftseröffnungen im Jahr 2023 in den Schlüsselmärkten Frankreich, Italien und Großbritannien. Die Nachfragestärke in diesen drei Ländern bedeutete, dass das durchschnittliche Spitzenmietwachstum hier fast doppelt so hoch war wie der Durchschnitt für andere Luxusstraßenmärkte in Europa, insbesondere angetrieben durch starkes Wachstum auf den italienischen Märkten. Rund die Hälfte aller Fashion-Eröffnungen im Luxussegment entfiel ebenfalls auf diese drei Länder. Dagegen war die Schmuck- und Uhrenbranche in anderen europäischen Märkten aktiver: Gut 70 Prozent der Neueröffnungen mit diesem Sortiment fanden in Straßen außerhalb dieser drei Länder statt.

Standort ist entscheidend

Der Bericht zeigt aber auch, dass die Mietniveaus 2023 auf den Hauptgeschäftsstraßen in Europa immer noch zehn Prozent unter den Niveaus von 2018 liegen, während die Mieten auf Luxushauptstraßen zu den vorherigen Höchstständen vor der Pandemie zurückgekehrt sind. Drei der europäischen Hauptluxusstraßen – die Via Montenapoleone in Mailand, die New Bond Street in London und die Avenue des Champs-Élysées in Paris – gehören zu den fünf teuersten Einzelhandelsstandorten weltweit. Da der Standort für Luxuseinzelhändler schon immer entscheidend war und ist, wird der stärkere Mietanstieg durch die hohe Nachfrage angetrieben. Rob Travers, Head of EMEA Retail bei C&W, kommentiert: „Der europäische Luxuseinzelhandelsmarkt hat sich nach mehreren Jahren außergewöhnlichen Wachstums im Jahr 2023 stabilisiert. Luxuseinzelhandelsimmobilien zeigen damit weiterhin ihre Resilienz.“

Hotspots in Deutschland

Die Maximilianstraße in München und die Königsallee in Düsseldorf, die für den Report von C&W als deutsche Standorte beleuchtet wurden, bestätigen 2023 ihre Position als führende Luxuseinkaufsstraßen in Deutschland durch eine Reihe von Neueröffnungen und Geschäftserweiterungen. An der Münchner Maximilianstraße wurden im vergangenen Jahr fünf neue Luxusgeschäfte eröffnet, darunter mehrere Umzüge in größere Flächen. Gucci verlegte seinen Münchner Flagship-Store von der Maximilianstraße 33 in die Maximilianhöfe. Er umfasst in dem neu renovierten Gebäude jetzt über zwei Etagen rund 800 Quadratmeter Fläche, mit einer vollständigen Produktpalette und speziell gestalteten VIP-Bereichen. Ebenfalls hat Stone Island seine Präsenz mit einem neuen Geschäft auf 360 Quadratmetern über drei Etagen erweitert. Die Leerstandsquote im Luxusbereich der Maximilianstraße notiert bei lediglich 2,0 Prozent. Für die Düsseldorfer Königsallee wurde mit dem Re-Opening der renovierten Montblanc-Boutique nur eine Geschäftseröffnung verzeichnet. Weitere Geschäftserweiterungen sind geplant, darunter Vergrößerungen von Louis Vuitton und Tiffany. Die Leerstandsquote auf der Königsallee liegt bei null Prozent, was zu verstärkten Projektentwicklungsaktivitäten führt. Ein Beispiel hierfür ist das Kö36-Gebäude, in dem bereits Ende 2022 Geschäfte von Fendi und Moncler eröffnet wurden.

Deutsche Luxusstraßen mit Besonderheiten

Die deutschen Luxusstraßen sind oft zentral in das städtische Gefüge integriert und dienen als wichtige Verkehrsadern und Begegnungsorte, was sich von einigen eher abgeschotteten Luxusdestinationen wie der Via Montenapoleone unterscheidet, die fast ausschließlich auf hochwertigen Einzelhandel ausgerichtet sind. In deutschen Luxusstraßen finden dagegen häufig auch kulturelle und soziale Ereignisse statt, die die Straßen beleben und eine breitere Öffentlichkeit anziehen. Beispielsweise sind der Weihnachtsmarkt auf der Königsallee und die vielfältigen saisonalen Veranstaltungen in München Anziehungspunkte, die in dieser Form nicht in allen europäischen Luxusstraßen zu finden sind.

Hang zu innovativen Konzepten

Zudem streben viele Marken an, die Größe ihrer Ladengeschäfte zu erweitern, um mehr Produktreihen zu führen und kreative sowie innovative Konzepte zu ermöglichen, insbesondere im Bereich exklusiver Kundenerlebnisse im Geschäft. Auch dies ist aufgrund der eingeschränkten Verfügbarkeit entsprechender Fläche und des hohen Wettbewerbsdrucks in den begehrten Lagen eine Herausforderung. „Gerade im Luxussegment erleben wir einen sehr hohen Anspruch und eine klare Fokussierung auf den bestmöglichen Rahmen zur Inszenierung der Marke. Das Einkaufserlebnis ist perfekt choreographiert und stärkt die Markenbindung. Immer wichtiger wird neben gestiegenen Mietflächengrößen auch die Qualität der Handelsflächen, um diesen Ansprüchen zu genügen“, ergänzt Andreas Siebert, Head of Retail Investment Germany bei C&W.

C&W geht davon aus, dass sich Einzelhändler weiterhin auf zentrale Luxusstandorte konzentrieren, und erwartet weiteres Mietwachstum. Zudem gibt es anhaltendes Interesse von Luxuseinzelhändlern an ausgewählten Immobilieninvestitionen zur langfristigen strategischen Positionierung.