Zahlen & Studien

Auch auf dem Handelsmarkt sind kaum neue Projektentwicklungen zu verzeichnen.

Symbolbild: Pixabay / Jürgen Rübig

Der Abschwung hat sich abgeflacht, aber die jüngsten Trends wie Projektverzögerungen, geringe Zahl an Baustarts und Insolvenzen von Projektentwicklern bleiben bestehen. Das zeigt die jüngste Auswertung von rund 21.000 Projekten, die zwischen 2021 und 2028 in Bau, in Planung oder fertiggestellt sind. Gemäß dem bulwiengesa-Tool „Development Monitor“ geht die gesamte Projektfläche deutschlandweit um 6,8 Prozent zurück.

Am stärksten betroffen ist das Segment Büro (-9,7 Prozent), am wenigsten Logistikflächen (-3,3 Prozent). Im Wohnen beträgt der Rückgang -9,2 Prozent, im Handel -3,6 Prozent, im Hotel -8,2 Prozent. Das Gesamtvolumen beträgt rund 173 Millionen Quadratmeter. Fast jeder vierte Quadratmeter wird in einer der sieben A-Städte entwickelt.

Markt liegt brach

Felix Embacher MRICS, Generalbevollmächtigter bei bulwiengesa: „Um eine Trendwende auszurufen, ist es noch zu früh. Der Projektentwicklungsmarkt liegt nach wie vor brach. Besonders problematisch ist der Rückzug der Projektentwickler aus den A-Städten im Wohnungsbau – also genau dort, wo Neubau die angespannte Wohnungssituation lindern müsste. Dort gehen die Projektflächen um elf Prozent zurück. Die Mieten werden weiter steigen.“ Zumindest leicht optimistisch ist Iris Dilger, Geschäftsführerin DIE WOHNKOMPANIE und Diskussionsteilnehmerin im Webinar zur Vorstellung des Marktberichtes: „Etwas Belebung im Verkauf ist zu verspüren. Die Regionen in Deutschland springen aber unterschiedlich an. So ist das Rhein-Main-Gebiet zurzeit noch sehr schwach.“

Geringe Nachfrage

Die Krise am Projektentwicklermarkt zeigt sich am deutlichsten bei der Betrachtung der Baustarts und der Verzögerungen. Die Voraussetzungen, um Projekte später vermarkten zu können, sind aus Sicht vieler Projektentwickler in der derzeitigen Marktsituation nicht gegeben – einer geringeren Nachfrage stehen hohe Finanzierungskosten gegenüber. Auch für institutionelle Investoren gibt es noch zu wenig Opportunitäten. Die Preisfindung ist immer noch schwierig. Die vorvertrieblichen Auflagen der Banken erschweren den Projektbeginn im Bauträgergeschäft. Francesco Fedele, CEO der BF.direkt AG, kommentiert: „Die Finanzierung von Projektentwicklungen ist nach wie vor herausfordernd. Ein dominierendes Thema im Markt sind die Insolvenzen und die Restrukturierungen. Neue Finanzierungen sind geprägt von steigenden Margen und sinkenden Loan-to-Costs (LTC). Dieser Wert beschreibt das Verhältnis des Darlehens zu Gesamtkosten eines Projektes. Beispielsweise ist der LTC bei Neubauwohnungen von rund 80 Prozent Mitte 2022 auf circa 70 Prozent im zweiten Quartal 2024 gefallen. Da die Insolvenzwelle weiter rollt, rechnen wir nicht mit einer kurzfristigen Verbesserung des Finanzierungsklimas bei Projektentwicklungen.“

Verzögerungen im Einzelhandel

Das erste Halbjahr 2024 weist mit 4,7 Millionen Quadratmetern stark rückläufige Baustarts (-52 Prozent gegenüber den Vorjahren) auf. In den C-Städten ist der Einbruch besonders dramatisch, dort betragen die Rückgänge gegenüber 2021 bis 2023 67 Prozent. In den A-Städten ist das Minus mit 45 Prozent noch am geringsten. Logistik ist auch hier die stabilste Assetklasse (-26,5  Prozent). Einen verspäteten Baubeginn von mindestens einem Quartal weisen 28  Prozent des gesamten Projektentwicklungsvolumens auf. Hier sind insbesondere die Entwickler von Hotel- und Einzelhandelsflächen zögerlich. Aber es gilt: Je besser die Lage, desto weniger verzögert sich ein Projekt.