Interviews

Frank Röhlings

Foto: CMde

Frank Röhlings ist seit 25 Jahren im ganzheitlichen Centermanagement tätig. Von 1999 bis 2010 managte er zum Beispiel das A10 Center in Wildau bei Berlin. In diesen zehn Jahren war er mit seinem Team für die kaufmännische und technische Verwaltung, den Betriebsablauf, die Vermietung und Werbung zuständig. 2006 beteiligte er sich an der Gründung der CMde Centermanagement und Immobilien GmbH, die er als geschäftsführender Gesellschafter steuert. HI HEUTE-Chefredakteur Thorsten Müller sprach mit ihm über nicht enden wollende Herausforderungen und aktuelle Projekte.

HI HEUTE: Ihr Unternehmen ist seit fast 20 Jahren auf die Optimierung und Revitalisierung von Handels- und Büroimmobilien spezialisiert. Gerade in den letzten drei Jahren hat sich das gesamte Business rund um Einzelhandel durch äußere Umstände verändert. Welche Auswirkungen hat das auf Ihr Unternehmen gehabt?

Frank Röhlings: Im Center- und Vermietungsmanagement bekamen wir die Veränderungen vor allem durch zusätzlichen Arbeitsaufwand zu spüren. Während der Pandemie mussten zum Schutz der Besucher, Mieter und Mitarbeiter in den Einkaufszentren und Bürogebäuden viele Betriebsabläufe neu organisiert und durchgesetzt werden. Darüber hinaus haben wir mit Vertragspartnern – Mietern oder Dienstleistungs- und Versorgungsunternehmen – die Konditionen und Leistungen nachverhandeln müssen. Auf das Vermietungsgeschäft hat sich das phasenweise verhaltene Expansionsinteresse und das Wegbrechen von Filialisten erschwerend ausgewirkt. Insgesamt haben wir diese Auswirkungen aber erfolgreich bewältigt. Auf unsere Fachabteilung Architektur sehen wir im Zusammenhang mit dem eher noch zunehmenden Anpassungs- und Transformationsdruck spannende Herausfordungen bei der Optimierung und Revitalisierung von Einkaufszentren zukommen.

HI HEUTE: Schon seit 2017 haben Sie eine zehnköpfige Architekturabteilung mit dem Ziel einer strategischen Diversifizierung integriert. Welche Erfahrungen haben Sie seitdem gemacht?

Frank Röhlings: Vor sieben Jahren haben wir zunächst ein dreiköpfiges, externes Architekturbüro integriert, mit dem wir zuvor bereits viele Jahre erfolgreich bei Planungs- und Bauvorhaben in Einkaufszentren zusammengearbeitet haben. Zur Kernmannschaft sind im Laufe der letzten sieben Jahre weitere Architekten, Innenarchitekten, Bautechniker, Bauzeichner und Bauleiter hinzugekommen.

Der aktuell viel diskuierte Anpassungs- und Transformationsdruck bei Handelsimmobilien war aus unserer Sicht schon seit längerer Zeit absehbar. Die Krisen in den letzten Jahren haben die Entwicklung nochmals beschleunigt. Es war daher eine bewusste Entscheidung, unsere originären Disziplinen - das Center- und Vermietungsmanagement - mit dem Leistungsbaustein Architektur zu verknüpfen, um eine ganzheitliche Problemlösungskompetenz aufzubauen. Der besondere Mehrwert besteht darin, dass wir unsere Konzepte mit dem speziellen Blick und der Erfahrung aus der täglichen Praxis heraus entwickeln. Dabei finden die Betreiber-, Mieter- und Kundenanforderungen gleichermaßen Berücksichtigung wie die gestalterischen Ansprüche sowie die baulich-technischen Erfordernisse. Ferner bringt unser Team bei der Umsetzung stets eine hohe Sensibilität für den laufenden Betrieb in Publikumsimmobilien mit.

Unser interdisziplinäres Know-how lässt uns Optimierungspotentiale schnell erkennen und individuelle Lösungen finden. Wir realisieren bundesweit Restrukturierungen und Revitalisierungen. Im Kontext solcher Herausforderungen gestalten und modernisieren wir Ladenstraßen, Fassaden, Eingangsbereiche, Parkhäuser und Außenanlagen. Wir begleiten zudem die Vermietungsprozesse, das heißt wir erstellen unter anderem Vermietungspläne, Bau- und Leistungsbeschreibungen, Kostenschätzungen und Bauanträge. Zudem planen und koordinieren wir den Umbau Mietflächen für Shops, Fachmärkte, Büros, Praxen, Gastronomie und Freizeiteinrichtungen.

Im Zusammenhang mit gelungenen Optimierungsprojekten in Bürogebäuden und Hotels hat sich gezeigt, dass sich unsere Vorgehensweise gut auf diese Immobilientypen übertragen lässt. Insoweit hat sich unsere strategische Diversifizierung bereits in mehrfacher Hinsicht ausgezahlt – besonders auch für unsere Auftraggeber.

HI HEUTE: Welches sind für Sie die wichtigsten Kriterien bei Optimierungen bzw. Revitalisierungen von Handelsimmobilien? Worauf kommt es gerade heutzutage besonders an?

Frank Röhlings: Es kommt stets auf eine gründliche und realistische SWOT-Analyse, die Identifikation der Stärken, Schwächen, Chancen und Risiken an. Darauf aufbauend gilt es, geeignete Nutzungs- und Vermietungskonzepte zu entwickeln. Eine nachhaltige Revitalisierung hat ihren Preis und ist selten ein „Sprint“, sondern eher ein „Marathon".

Oftmals werden erforderliche Modernisierungen oder Restrukturierungen aus Kostengründen nicht in Angriff genommen. Dann wird es meistens schwieriger und auch teurer, ein erfolgreiches Trading-Up umzusetzen. Daher mein Rat: Immer frühzeitig mit der Optimierung starten …

Dabei präferieren wir bei baulichen und gestalterischen Verbesserungsmaßnahmen einen schonenden Umgang mit dem Bestand. Wir schaffen keine Fremdkörper innerhalb der Bestandsimmobilien, sondern entwickeln Modernisierungs- und Revitalisierungskonzepte, die die Schwächen der Immobilien beseitigen und die Stärken hervorheben. Wir suchen nach Gestaltungsthemen, die zum Standort und zur Region passen. Die Stammkunden sollen sich nach der Modernisierung mehr denn je willkommen und wohl fühlen. Die Neukunden sollen von der zeitgemäßen Atmosphäre überrascht sein.

HI HEUTE: Womit beschäftigt sich Ihr Unternehmen aktuell und was können Sie vielleicht schon jetzt über Ihre Aufgaben-Pipeline für das erste Halbjahr 2025 sagen?

Frank Röhlings: Natürlich arbeiten wir – wie gewohnt – weiterhin im Property- und Centermanagement sowie in der Vermietung. Die laufende Revitalisierung des Halleschen EinkaufsPark, kurz „HEP“ genannt, wird uns auch weiter intensiv beschäftigen. Nachdem das knapp 22.000 qm große Erdgeschoss des Einkaufszentrums fast vollständig modernisiert und neu vermietet wurde, steht derzeit die Neuaufstellung des Obergeschosses an. Hier laufen bereits konkrete Planungen für die Ansiedlung eines Indoor-Playgrounds, einer E-Kartbahn, eines Fitnessstudios und eines Sportfachmarktes.

Im Auftrag der REWE Group entwickeln wir aktuell ein umfassendes Restrukturierungs- und Modernisierungskonzept für das „Brückencenter“ in Hermsdorf. Diese komplexe Aufgabe umfasst die Dachsanierung, die Veränderung der Flächenlayouts, die Modernisierung der Ladenstraße, Eingänge und Fassade sowie die Erneuerung der Haustechnik und Anpassungen der Außenanlagen. Die Umsetzung soll im kommenden Jahr bei laufendem Betrieb beginnen.  

Für die HONESTIS AG, zu der auch die Dorint Hotelgruppe gehört, sind wir an einer Projektentwicklung in Jülich eingebunden. Dort ist mit dem „Schwanquartier“ ein Gebäudekomplex (ca. 20.000 qm BGF) mit Hotel, Seniorenresidenz, Supermarkt und Tiefgarage geplant. Nachdem wir in Oranienburg das Bauantragsverfahren für eine Logistikhalle (10.000 qm) mit Verwaltungsgebäude (ca. 4.000 qm) erfolgreich durchlaufen haben, soll im kommenden Jahr die Bauausführung beginnen. Wir sind dann für die Gesamtkoordination verantwortlich.

HI HEUTE: Wie stehen Sie zum Thema Mixed-Use? Wird es der Schwerpunkt der kommenden Jahre sein, einen sinnvollen und nachhaltigen Nutzungsmix hinzubekommen, um so ursprünglich reine Handelsimmobilien vital zu halten?

Frank Röhlings: Mixed-Use ist kein neuer Ansatz und kein Allheilmittel. Dennoch bin ich überzeugt, dass es in den kommenden Jahren ein Schwerpunkthema unserer Branche wird.

Mixed-Use-Immobilien prägen mein Berufsleben seit über 25 Jahren. Bereits im „Montanushof“ in Grevenbroich, wo ich in den 90er Jahren als Centermanager tätig war, befanden sich neben dem breiten Einzelhandelsangebot auch ein Hotel, ein Kino, eine Bowlingbahn, fünf  Restaurants, eine Diskothek, ein Tanzlokal und eine Saunalandschaft. Bereits damals durfte ich erfahren, wie betreuungsintensiv solche Nutzungen sind und wie wichtig es ist darauf hinzuwirken, dass sowohl die einzelnen Konzepte als auch der Freizeitkomplex insgesamt immer State-of-the-Art und attraktiv ist. Dazu gehört auch eine proaktive Nachvermietung.

Ähnliche Erfahrungen habe ich im A10 Center gesammelt. Dort war ich über zehn Jahre als Centermanager nicht nur für die rund 80.000 qm große A10 Einkaufswelt, sondern auch für die angeschlossene, über 20.000 qm große A10 Freizeitwelt verantwortlich.

In den letzten Jahren durfte ich in verschiedenen Einkaufszentren die Ansiedlung von Arztpraxen, Pflegeeinrichtungen und Büros initiieren und begleiten. Hervorzuheben ist die Errichtung der Kita „Horizont“ im Dachgeschoss des Halleschen EinkaufsPark.  

Mixed-Use ist also für die CMde gelebte Praxis. Die Integration von Non-Retail-Nutzungen ist allerdings nicht für jede Handelsimmobilie geeignet. Da wo alles passt oder passend gemacht werden kann, ist Mixed-Use ein gutes Mittel, Handelsimmobilien vital zu halten. Letztendlich kommt es immer auf die individuellen Voraussetzungen an, also auf die jeweilige Immobilie mit ihrem vorhandenen Branchen- und Mietermix, aber auch auf die angedachten Nutzungen und möglichen Synergien, auf die baulichen Gegebenheiten wie zum Beispiel Raumhöhen, Tagesbelichtung und Brandschutz, auf die Wettbewerbssituation im Einzugsgebiet und auf planungs- und baurechtliche Möglichkeiten und Restriktionen.

Den Eigentümern und Betreibern von Handelsimmobilien sollte der regelmäßig erhöhte Vermietungsaufwand bei Mixed-Use bewusst sein. Anders als im Segment des Einzelhandels, wo die Vermietung mehrheitlich und gerne an bekannte Filialisten erfolgt, müssen im Non-Retail-Bereich oftmals erst geeignete Konzepte und erfahrene Betreiber gesucht werden, die dazu auch noch bereit sind zu investieren. Da kann die Mieterakquise zur „Suche nach der Nadel im Heuhaufen“ werden. Dieser Herausforderung stellen wir uns jedoch immer wieder erfolgreich.