Mixed-Use / Quartiere

Die Deiker Höfe in Düsseldorf sind ein Vorzeige-Projekt für Quartiersbildung.

Visualisierung: caspar / BM + P Architekten, Koncept

Aengevelt hat mehrere Trends analysiert, die dafür sprechen, dass Quartiere ihre Bedeutung als Assetklasse noch weiter steigern werden. Dagegen stellte sich das städtebauliche Konzept der Funktionstrennung als Irrweg heraus. Entsprechend zielen seit den 1990er Jahren Projektentwicklungen zunehmend auf die Schaffung intelligent bedarfsgerecht durchmischter Quartiere ab, anstatt sich auf spröde Solitärgebäude zu konzentrieren.

Als Quartiere bezeichnet man städtebauliche Ensembles aus mehreren Gebäuden, die durch eine innere Erschließung, gemeinsam genutzte Infrastruktur, Interaktionen zwischen den Nutzungen und eine markenbildende Identität miteinander verbunden sind. Typisch ist eine Mischung der Nutzungen Wohnen, Einzelhandel, Dienstleistungen, Gastronomie, Gewerbe, häufig auch Soziales, Bildung, Gesundheit, Kultur und Freizeit. Quartiere weisen dabei oft ein Zentrum als Fokus auf, beispielsweise einen Platz, um den sich frequenzinduzierend Einzelhandel, Gastronomie und Dienstleistungen gruppieren. Die verschiedenen Nutzungsarten im Quartier profitieren von Synergien wie gemeinsam genutzter Infrastruktur und kurzen Wegen. Zur Quartiersidentität tragen zumeist auch die städtebauliche Gestaltung mit erkennbaren Außengrenzen und einer gemeinsamer Architektursprache bei.

Jahrtausendlange Historie

Quartiere können natürlich gewachsen sein oder auch bewusst geplant werden. Projektentwicklungen, die nicht nur einzelne Gebäude, sondern gleich anspruchsvolle Quartiere schaffen, gibt es bereits seit Jahrtausenden. Hippodamos von Milet plante bereits im fünften Jahrhundert vor Christus Stadtquartiere. Das Holländische Viertel in Potsdam ist ein Beispiel aus dem 18. Jahrhundert, und ab Ende des 19. Jahrhunderts schufen insbesondere bedeutende Unternehmen aus den Industrien Chemie (Henkel, Hoechst, Bayer), Montan und Stahl (Krupp, Thyssen), Elektro (Siemens) und Fahrzeugbau (Volkswagen) städtebaulich und architektonisch gestaltete Quartiere mit Wohnungen und sozialer Infrastruktur rund um ihre Industrieanlagen, um dort ihre Arbeitskräfte und deren Familien anzusiedeln. Als städtebaulicher Irrweg wird dagegen das Konzept der Funktionstrennung von Le Corbusier angesehen, auf dessen Grundlage sterile Wohngroßsiedlungen der 1960er und 1970er Jahre errichtet wurden. Insbesondere seit den 1990er Jahren avancieren dagegen urbane Quartiere zu einer Assetklasse, die sich wachsender Beliebtheit erfreut. So haben Corestate und Bulwiengesa deutschlandweit 616 Quartiere mit Baubeginn zwischen 2009 und 2025 identifiziert - faktisch liegt die tatsächliche Zahl noch höher.

Unterschiedliche Typen

Aengevelt differenziert zwischen unterschiedlichen Typen von Quartieren: solche mit Schwerpunkt Wohnen sowie Arrondierungen mit Einzelhandel, Gastronomie und Gewerbe - der häufigste Typ – oder Quartiere mit Schwerpunkt auf Büronutzungen sowie Ergänzung durch Gastronomie, Hotellerie und Wohnen. Ferner gewerblich dominierte Quartiere mit besonderer Ausrichtung, wie beispielsweise Forschungs- und Wissenschaftsparks, dann Cityquartiere mit Schwerpunkt auf innenstadttypischen Nutzungen wie Einzelhandel, Gastronomie, Kultur, Erziehung sowie Hotellerie, Büro und Wohnen oder auch Quartiere mit besonderem Freizeitaspekt wie Marinas.

Vorzeigeprojekt Deiker Höfe

Ein Vorzeige-Beispiel für ein nutzungsgemischtes Quartier stellen die sich derzeit im Bau befindlichen Deiker Höfe in Düsseldorf dar. Sechs Gebäude mit insgesamt 353 Wohnungen, 15.000 Quadratmetern Bürofläche, 3600 Quadratmetern Einzelhandel und Gastronomie, einem Hotel mit 137 Zimmern, einer Kita mit 55 Plätzen sowie einem Netz von Ladestationen für E-Mobilität, die sich als Ensemble um gemeinsame Höfe gruppieren, schaffen ein Quartier mit eigener Identität, Synergien zwischen den Nutzungen und extrem kurzen Wegen, die das Ziel der Bürgermeisterin von Paris, Fuß- und Radwege von maximal 15 Minuten auf real fünf Minuten schrumpfen lassen.

Vertikale Quartiere

Eine Sonderform von Quartieren stellen so genannte vertikale Quartiere dar, das heißt Hochhäuser, die verschiedene Nutzungen im selben Gebäude integrieren. So hat Aengevelt für die ehemalige Düsseldorfer Hauptpost ein inzwischen von einem renommierten Versorgungswerk realisiertes anspruchsvolles Umbau- und Nachnutzungskonzept entwickelt und nach Restrukturierung langfristig vollvermietet, das Einzelhandel, Gastronomie, ein Theater, die Düsseldorfer Zentralbibliothek mit 1,2 Millionen Besuchern jährlich mit weiter steigender Tendenz sowie Büronutzung und Parkhaus beherbergt.

Trends begünstigen Entwicklung

Die Assetklasse Quartier wird laut Aengevelt durch mehrere Trends begünstigt. Neue Lebensstile haben das Interesse an urbanen Wohnformen mit kurzen Wegen zu Gastronomie, Handel und Dienstleistungen verstärkt. Entsprechende urbane Mobilitätskonzepte können insbesondere durch Nutzungsmischung und innere Erschließung realisiert werden. Im Zuge des Fachkräftemangels können Arbeitgeber damit punkten, dass Mitarbeiter attraktive Wohnungen in unmittelbarer Nähe ihrer Arbeitsplätze finden. Integration von sozialer Infrastruktur wie Kindertagesstätten oder Bildungseinrichtungen verbessern das Scoring beim ESG-Kriterium „Social“ und steigern die Akzeptanz von Projektentwicklungen durch Behörden und politische Gremien. Zudem können innovative Energie- und Mobilitätskonzepte häufig effizienter auf Quartiersebene realisiert werden als in einzelnen Gebäuden. Aus Investorensicht ermöglicht die Nutzungsmischung eine ausgewogenere Risikostreuung und damit auch eine Verbesserung der Drittverwendungsfähigkeit, weil zukünftige Nutzungsänderungen leichter möglich sind.

Wichtiger Part der Stadtentwicklung

Dr. Wulff Aengevelt, geschäftsführender Gesellschafter von Aengevelt Immobilien: „Intelligente, bedarfsadäquate Quartiere stellen eine anspruchsvolle Assetklasse dar, die zukunftsfähig im Trend liegt. Sie bieten Investoren Chancen, erhöhen die Qualität für alle Mietergruppen und tragen zur Entwicklung von Urbanität bei. Durch die Synergien der verschiedenen Nutzungen können wirtschaftliche, soziale und ökologische Ziele weitgehend konfliktfrei gleichzeitig erreicht werden. Damit sind Quartiere ein wichtiger Bestandteil zukunftsgerechter Stadtentwicklung.“