Zahlen & Studien

Beim vollbesetzten Hahn Retail Property Day in Bergisch-Gladbach stellte Dr. Joseph Frechen (bulwiengesa) die wichtigsten Ergebnisse des Retail Real Estate Reports 2024/2025 mit Blick auf den Einzelhandelsmarkt vor.

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Dr. Jan Linsin (CBRE) präsentierte die Ergebnisse des Reports bezogen auf den deutschen Investmentmarkt.

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Dr. Gertrud R. Traud, Chefvolkswirtin der Helaba, brillierte mit ihrem Vortrag über die globalen und deutschen Kapitalmärkte.

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Vollbesetzt war der Große Saal im Schloss Bensberg, in dem die Vorträge des Retail Property Days stattfanden.

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Der neueste HAHN Retail Real Estate Report bietet in seiner 19. Ausgabe wieder einen umfassenden Marktüberblick über den Handelsimmobilien-Investmentmarkt. Er entstand erneut in Zusammenarbeit mit CBRE, bulwiengesa und dem EHI Retail Institute. Am gestrigen Donnerstag präsentierte ihn die Hahn Gruppe bei ihrem wie immer topbesuchten Retail Property Day.

Im Jahr 2023 wurde mit 649 Milliarden Euro netto im deutschen Einzelhandel ein neuer Umsatzrekord erzielt. Vor dem Hintergrund der hohen Inflationsrate war allerdings ein realer Umsatzrückgang zu verzeichnen. Für 2024 erwartet der HDE für den stationären Einzelhandel erneut ein nominales Umsatzplus von rund 3,5 Prozent auf 583,3 Milliarden Euro netto, was dank der rückläufigen Inflationsrate ein reales Umsatzplus von etwa einem Prozent erwarten lässt.

Zunehmende Umsätze

Dieser Aufwärtstrend spiegelt sich auch in der Expertenbefragung der Hahn Gruppe wider: Im Vergleich zum Vorjahr weist der Einzelhandel einen gesteigerten Optimismus hinsichtlich der Umsatzentwicklung für das zweite Halbjahr auf. So rechnet über die Hälfte (60 Prozent) der Einzelhändler bis zum Jahresende 2024 mit zunehmenden Umsätzen für ihre Vertriebslinie (Vorjahr 57 Prozent). Der Anteil der Befragten, die sinkende Umsätze prognostizieren, ist von 20 Prozent im Vorjahr auf 13 Prozent in diesem Jahr gesunken. Entsprechend leicht angestiegen ist der Anteil der Vertriebslinien, die für die zweite Jahreshälfte eine stabile Umsatzentwicklung auf dem bestehenden Niveau erwarten (27 Prozent gegenüber 23 Prozent im Vorjahr).

Konkurrenz durch E-Commerce

Die befragten Investoren sehen die generell steigenden regulatorischen Vorgaben sowie die energetischen Anforderungen an die Immobilie als maßgebliche Risikofaktoren im Hinblick auf Handelsimmobilien-Investments an (71 Prozent, Vorjahr 74 Prozent). Auf die Zinsentwicklung blickt nur noch die Hälfte der Experten mit Sorge, nach 77 Prozent im Vorjahr. Dagegen wird die Konkurrenz im Einzelhandel durch den E-Commerce gegenüber dem Vorjahr wieder kritischer betrachtet (49 Prozent, Vorjahr 33 Prozent). Die belastenden Folgen aus der Inflationsentwicklung der vergangenen Jahre sehen in diesem Jahr nur noch 29 Prozent als Herausforderung an (Vorjahr 36 Prozent).

ESG-Aspekte weit oben auf der Agenda

Bei der Investitionsentscheidung für eine Einzelhandelsimmobilie werden ESG-bezogene Aspekte von 37 Prozent der Investoren in der Hahn-Expertenbefragung als relevant beziehungsweise von 56 Prozent als sehr relevant angesehen und entsprechend im Prozess berücksichtigt. Darüber hinaus hat eine große Mehrheit der teilnehmenden Investoren (87 Prozent, Vorjahr 76 Prozent) bereits in ausgewiesene Nachhaltigkeitsinvestments investiert. In der aktuellen Marktphase sind 42 Prozent der befragten Marktteilnehmer bereit, einen Preisaufschlag von bis zu fünf Prozent für eine ESG-konforme oder eine Green-Premium-Immobilie zu bezahlen respektive 26 Prozent sogar einen Aufschlag um bis zu zehn Prozent. Damit eng verbunden sind anerkannte und etablierte ESG-Initiativen, Benchmarkings und Zertifizierungen, die für 80 Prozent der Investoren einen bedeutsamen Einfluss auf die Investitionsentscheidung nehmen. Die Integration von Green-Lease-Vereinbarungen in Mietverträge ist bereits bei 44 Prozent ein fester Bestandteil, gleichwohl es für ebenfalls 44 Prozent noch eine wünschenswerte Ergänzung darstellt. Eine digitale Energieverbrauchsmessung (Smart-Metering) ist bei der Hälfte der Befragungsteilnehmer ein Standardprozess. Die kontinuierliche Umsetzung energetischer Maßnahmen ist bei 66 Prozent der Investoren ebenfalls unverzichtbar.

Personalmangel stark belastend

Wie in vielen anderen Wirtschaftszweigen auch beschäftigt den Einzelhandel ein deutlich spürbarer Personalmangel (58 Prozent). Von den Vertriebslinien als ebenfalls belastend empfunden werden in diesem Jahr die Immobilienkosten respektive Mieten (51 Prozent, Vorjahr 65 Prozent). Ähnlich wie im Vorjahr werden die gedämpfte Konsumstimmung (41 Prozent, Vorjahr 53 Prozent) und die bestehenden Neben- und Bewirtschaftungskosten (31 Prozent, Vorjahr 52 Prozent) als herausfordernd wahrgenommen. Nachdem im Vorjahr über die Hälfte (56 Prozent) die Inflationsentwicklung als gravierendes Problem eingestuft hat, sind es in diesem Jahr aufgrund der zwischenzeitlich gesunkenen Inflationsrate nur noch 25 Prozent der Vertriebslinienvertreter. Nahezu unverändert im Vergleich zum Vorjahr werden die Wettbewerbsverschärfung durch neue Marktteilnehmer (vier Prozent, Vorjahr sechs Prozent), die Konkurrenz durch den Online-Handel (zehn Prozent, Vorjahr fünf Prozent) und das veränderte Einkaufsverhalten der Konsumenten (21 Prozent, Vorjahr 24 Prozent) bewertet.

Nahversorger bleiben Favoriten

Fachmarktzentren bleiben die präferierten Expansionsziele des Einzelhandels und werden gegenüber Shopping Centern und innerstädtischen Lagen deutlich bevorzugt. So erwarten 56 Prozent der befragten Einzelhändler eine positive Entwicklung für Fachmarkt- und Nahversorgungszentren im aktuellen Umfeld, während nur neun Prozent eine negative Entwicklung prognostizieren. Bei Shopping Centern rechnen hingegen nur drei Prozent mit einer positiven, aber 54 Prozent mit einer negativen Entwicklung. High-Street-Immobilien liegen dazwischen, mit 26 Prozent, die eine positive und 33 Prozent, die eine negative Entwicklung erwarten. Folgerichtig haben die Investoren ähnliche Präferenzen: Fachmarktzentren stehen bei 88 Prozent der Investoren im Fokus (Vorjahr 74 Prozent). An zweiter Stelle folgen mit jeweils 63 Prozent Nennungen Supermärkte und Lebensmitteldiscounter (Vorjahr 68 Prozent) sowie SB-Warenhäuser und Verbrauchermärkte, die im Vorjahr noch bei 26 Prozent lagen. Bau- und Heimwerkermärkte erreichen mit 25 Prozent den vierten Platz (Vorjahr 21 Prozent).

Trendwende zeichnet sich ab

CBRE erkennt sich aufhellende Rahmenbedingungen für den Handelsimmobilien-Investmentmarkt. Seit Jahresbeginn ist eine Stabilisierung der Spitzenrenditen zu verzeichnen. Diese optimistischere Einschätzung wird durch die Ergebnisse der Hahn-Expertenbefragung von Investoren und Finanzierungsinstituten bestätigt, die im Sommer für den HAHN Retail Real Estate Report durchgeführt wurde. Während 2023 noch 72 Prozent der Experten davon ausgingen, dass die Renditen weiterhin steigen würden, sind im Sommer 2024 nun 81 Prozent überzeugt, dass dieser Trend gestoppt ist. Die Mehrheit der Befragten erwartet eine Stabilisierung der Renditen (71 Prozent), während zehn Prozent sogar einen Rückgang prognostizieren. Auch bei den befragten Banken und Finanzinstituten zeigt sich ein optimistischeres Bild: 45 Prozent erwarten bis Jahresende einen Anstieg des Kreditvolumens - im Vorjahr waren es nur 29 Prozent - während nur noch neun Prozent mit einem Rückgang rechnen (im Vorjahr 57 Prozent).

Eindrucksvoller Retail Property Day 

Traditionell fand die Vorstellung des Retail Real Estate Reports einen Tag nach der Frankfurter Pressekonferenz beim Hahn German Retail Property Day im Schloss Bensberg (Bergisch Gladbach, NRW) statt. Vor restlos ausverkauftem Haus gab es ein hochinteressantes Vortragsprogramm. Nach der Begrüßung durch den Hausherrn gab Julius van de Laar, ein bekannter Kampagnen- und Strategieberater, einen Einblick in den US-amerikanischen Wahlkampf. Danach stellten Dr. Joseph Frechen (bulwiengesa) und Dr. Jan Linsin (CBRE) die Eregbnissse des Retail Real Estate Reports hinsichtlich des Einzelhandels- und Investmentmarktes vor.  Ein weiterer Höhepunkt war der Vortrag von Dr. Gertrud Traud, die bundesweit gefragte Chefvolkswirtin der Helaba, die in launiger Art und Weise einen persönlichen Ausblick auf die globalen und deutschen Kapitalmärkte gab. Bei mexikanischen Tapas, Sekt und Kölsch klang die Veranstaltung, die auf große Begeisterung beim gesamten Auditorium stieß, aus.